Impostos sobre rendimentos de arrendamento são uma realidade incontornável para quem possui imóveis arrendados em Portugal. Com o crescimento contínuo do mercado de arrendamento — sobretudo nas grandes cidades e zonas turísticas — aumentam também as responsabilidades fiscais para os proprietários. Declarar corretamente estes rendimentos no IRS é essencial para evitar penalizações e aproveitar eventuais benefícios fiscais. Em 2025, com algumas alterações nas regras em vigor, é ainda mais importante estar bem informado e preparado.
A declaração de rendimentos de arrendamento no IRS pode parecer uma tarefa complexa, mas com as informações corretas e a preparação adequada, é possível cumprir as obrigações fiscais de forma simples e eficiente. Neste artigo, vamos explorar os diferentes regimes fiscais disponíveis para proprietários de imóveis arrendados, os benefícios fiscais que podem ser aproveitados em 2025, as deduções possíveis, e os erros mais comuns que devem ser evitados ao declarar os rendimentos de arrendamento.
1. Regimes de Tributação dos Rendimentos de Arrendamento
Em Portugal, os rendimentos de arrendamento são sujeitos a IRS (Imposto sobre o Rendimento das Pessoas Singulares). Dependendo do regime fiscal escolhido pelo arrendador, a forma de calcular os impostos pode variar. Os dois regimes fiscais mais utilizados pelos proprietários de imóveis arrendados são o regime simplificado e o regime de contabilidade organizada. Vamos ver como cada um deles funciona.
a) Regime Simplificado:
O regime simplificado é o mais utilizado por pequenos proprietários de imóveis e é uma opção mais prática para aqueles com rendimentos de arrendamento anuais inferiores a 200.000€.
Como funciona o regime simplificado?
No regime simplificado, a tributação é baseada no rendimento bruto de arrendamento. Ou seja, o proprietário declara o valor total das rendas recebidas e a Administração Tributária aplica uma dedução automática de 35% sobre esse montante.
O restante, 65% do rendimento, é o valor sujeito a IRS.
Este regime é mais simples, uma vez que não exige a comprovação de despesas, o que o torna ideal para quem não tem muitos custos associados ao imóvel.
Vantagens do regime simplificado:
Menos burocracia: Não precisa de registar e justificar despesas, tornando a declaração mais rápida e fácil de preencher.
Ideal para proprietários com poucos imóveis: Caso possua um ou dois imóveis e não tenha grandes custos de manutenção, este regime pode ser mais vantajoso.
b) Regime de Contabilidade Organizada:
O regime de contabilidade organizada é utilizado por proprietários com rendimentos de arrendamento superiores a 200.000€, ou por aqueles que têm muitos custos relacionados com os imóveis e precisam de justificar as despesas.
Como funciona o regime de contabilidade organizada?
No regime de contabilidade organizada, os rendimentos de arrendamento são tributados com base no lucro líquido. Ou seja, são descontadas as despesas efetivas, como obras de manutenção, impostos pagos, seguros e outros custos.
O proprietário deve manter registos detalhados de todas as receitas e despesas relacionadas com os imóveis arrendados e apresentar esses dados na declaração de IRS.
Vantagens do regime de contabilidade organizada:
Deduções de despesas: Este regime permite que o proprietário deduza uma grande variedade de despesas, como juros de crédito habitação, reparações, IMI (Imposto Municipal sobre Imóveis) e outros custos, o que pode reduzir a base tributável.
Mais adequado para proprietários com múltiplos imóveis: Se tiver vários imóveis ou fizer grandes obras de manutenção e conservação, este regime pode ser mais vantajoso, pois permite um maior controle das finanças.
2. Deduções e Benefícios Fiscais para Arrendadores em 2025
Em 2025, os proprietários de imóveis arrendados podem aproveitar várias deduções fiscais, especialmente se optarem pelo regime de contabilidade organizada. Abaixo estão algumas das deduções mais importantes que devem ser consideradas.
a) Despesas Dedutíveis no Regime de Contabilidade Organizada:
No regime de contabilidade organizada, o proprietário pode deduzir uma série de despesas diretamente relacionadas com a manutenção, administração e melhoria do imóvel. Algumas das principais despesas dedutíveis incluem:
Obras de conservação e manutenção do imóvel: Todos os custos associados a reparações e obras no imóvel, como pinturas, reparação de canalizações ou troca de telhados, são dedutíveis.
Despesas com seguros do imóvel: O valor pago por seguros, como o seguro de incêndio ou multirriscos, pode ser deduzido.
Impostos relacionados com o imóvel: O IMI (Imposto Municipal sobre Imóveis), caso o proprietário pague este imposto, é uma despesa dedutível.
Custos de administração do imóvel: Se o proprietário utilizar os serviços de uma empresa ou gestor para administrar o imóvel, o valor pago por esses serviços pode ser deduzido.
Juros de crédito habitação: Caso o imóvel tenha sido adquirido através de crédito habitação, os juros pagos durante o ano são dedutíveis.
b) Benefícios Fiscais Relacionados com Arrendamento de Longa Duração:
Os proprietários que arrendam imóveis a inquilinos para habitação permanente (em vez de arrendamentos temporários ou para turistas) podem beneficiar de um tratamento fiscal mais favorável. Em 2025, os benefícios incluem:
Impostos reduzidos no IMI: Alguns municípios oferecem isenções ou reduções de IMI para imóveis arrendados a longo prazo, com contratos de duração superior a um ano. Este benefício visa incentivar o arrendamento de longa duração, ajudando a combater a escassez de habitação acessível.
Imóveis com eficiência energética elevada: Para imóveis com boas classificações energéticas, os arrendadores podem beneficiar de isenções de IMI durante um período de até 5 anos, o que pode representar uma economia significativa.
3. Como Declarar os Rendimentos de Arrendamento no IRS em 2025
A declaração dos rendimentos de arrendamento deve ser feita anualmente, dentro do prazo estabelecido para o IRS. Embora o processo de declaração seja relativamente simples, é importante reunir a documentação necessária e seguir os passos corretos para evitar erros.
Passo 1: Recolher a Documentação
Antes de preencher a sua declaração de IRS, deve recolher toda a documentação necessária:
Rendimentos de arrendamento: Guarde todos os recibos de renda emitidos ao longo do ano, detalhando o valor pago e o mês correspondente. Os recibos podem ser eletrónicos ou em papel, desde que contenham todas as informações obrigatórias.
Despesas dedutíveis: Se optar pelo regime de contabilidade organizada, reúna todas as faturas que comprovam as despesas dedutíveis, como custos de manutenção, seguros e juros de crédito habitação.
Passo 2: Preencher a Declaração de IRS
Modelo 3 de IRS: Os rendimentos de arrendamento devem ser declarados na Categoria F (rendimentos prediais) da declaração de IRS.
No regime simplificado, basta declarar o valor bruto das rendas recebidas, e a Administração Tributária aplicará a dedução de 35% automaticamente.
No regime de contabilidade organizada, o arrendador deve declarar todos os rendimentos e as despesas, e o imposto será calculado com base no lucro líquido.
Passo 3: Submeter a Declaração
A declaração de IRS deve ser submetida entre abril e junho de cada ano. A plataforma e-fatura permite que muitos dados sejam preenchidos automaticamente, facilitando o processo. É importante verificar todos os campos antes de submeter a declaração para garantir que está correta.
4. Erros Comuns a Evitar na Declaração de Rendas
Apesar de a declaração de rendimentos de arrendamento não ser um processo complexo, muitos proprietários cometem erros que podem resultar em coimas ou no pagamento de impostos mais elevados. Veja abaixo alguns erros comuns e como evitá-los:
a) Não Declarar os Rendimentos de Arrendamento
Alguns arrendadores tentam evitar o pagamento de impostos não declarando os rendimentos obtidos com o arrendamento. Esta prática é ilegal e pode resultar em pesadas penalizações, incluindo multas e juros de mora. Declare sempre os rendimentos de arrendamento, independentemente do montante.
b) Não Submeter a Declaração a Tempo
O prazo para submeter a declaração de IRS é geralmente entre abril e junho. Se não submeter a sua declaração dentro do prazo, pode ser sujeito a coimas, que variam em função do tempo de atraso.
c) Não Deduzir Todas as Despesas Possíveis
Muitos proprietários não aproveitam todas as deduções fiscais a que têm direito, como os custos com manutenção do imóvel, seguros e juros de crédito habitação. No regime de contabilidade organizada, todas essas despesas podem ser deduzidas, reduzindo a carga tributária.
Em 2025, os proprietários de imóveis arrendados em Portugal devem estar bem informados sobre as obrigações fiscais e as vantagens fiscais disponíveis. A escolha do regime de tributação (simplificado ou contabilidade organizada) depende da situação específica de cada arrendador e pode afetar diretamente a tributação dos rendimentos de arrendamento. Além disso, é fundamental aproveitar as deduções e benefícios fiscais disponíveis, como a dedução de despesas de manutenção, seguros e juros de crédito habitação. Evitar erros comuns na declaração de IRS e manter uma boa organização fiscal pode resultar em significativas economias e evitar problemas com a Autoridade Tributária.
Se tiver dúvidas sobre como declarar corretamente os rendimentos de arrendamento ou sobre qual regime escolher, é sempre aconselhável consultar um especialista em fiscalidade ou um contador, que o pode ajudar a garantir que cumpre todas as suas obrigações fiscais de forma eficiente.
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