Os bancos ainda disponibilizam crédito habitação com 100% financiamento?
A resposta à pergunta acima é SIM, mas não atribuem a todos os clientes nem a todo o tipo de operações uma vez que o Banco de Portugal implementou um conjunto de medidas no sentido de limitar o risco das operações de crédito.
É que ao concederem crédito habitação com LTV de 100%, as entidades financeiras estão a assumir risco elevado, ou seja, a probabilidade de incumprimento por parte do cliente acaba ser superior, uma vez que o valor do empréstimo e, consequentemente, o custo total do crédito serão maiores.
Assim, as entidades bancárias são mais seletivas na escolha dos clientes que pretendem comprar casa sem entrada inicial, pelo que atualmente a única razão para os bancos atribuírem este tipo de financiamento se, prende com o facto do cliente comprar ou não o imóvel no banco.
Se a casa for do banco, então pode conseguir comprar este tipo de imóveis da banca com um Crédito Habitação 100% Financiamento. Caso contrário, o banco só poderá disponibilizar, no máximo, 90% do valor total da casa. E porque não podem os bancos financiar mais do que 90% Não podem porque a lei portuguesa assim o define.
Após o período de crise financeira em Portugal, os bancos e instituições financeiras tiveram de limitar a concessão de crédito habitação. Isto porque surgiram demasiados incumprimentos de pagamentos.
Assim, o Banco de Portugal aprovou uma nova lei para a concessão de créditos que entrou em vigor a 1 de julho de 2018. Esta lei exige que o rácio entre o montante do empréstimo e o valor do imóvel dado em garantia (rácio Loan-to-Value, em português, “rácio financiamento garantia”) seja de, no máximo:
- 90% para créditos em habitação própria e permanente (Decreto-Lei n.º 349/98 – Artigo nº 11)
- 80% para créditos com outras finalidades que não habitação própria e permanente
- 100% para créditos para aquisição de imóveis detidos pelas instituições e para contratos de locação financeira imobiliária
Imagine que quer comprar uma casa que custa 150.000€. Segundo a lei, os bancos só poderão financiar até 135.000€. E isto não significa que não financiem menos.
Respondida a pergunta que todos queriam resposta seguimos agora para esclarecer rês conceitos que, neste âmbito, terão grande impacto nas condições de crédito apresentadas pelas instituições bancárias:
- Valor de Compra: Preço de compra do imóvel conforme acordado entre o vendedor e o comprador;
- Valor de Avaliação: Determinado por um perito credenciado, depende da análise a um conjunto alargado de critérios – desde a qualidade da construção do imóvel ao seu estado de conservação, passando pela sua localização, dimensão ou tipologia, entre outras características;
- Valor de Financiamento: Total de capital a ser concedido pela instituição bancário para a compra da habitação, sendo definido em função do valor de avaliação.
Tendo estes conceitos em consideração, vamos então perceber em que consiste o rácio Loan-To-Value (LTV) e qual o seu impacto no valor máximo de crédito habitação que um banco está disposto a conceder.
O que é o loan-to-value (LTV)?
O loan-to-value é o rácio entre o valor de avaliação do imóvel e o valor da garantia que é dada ao banco. Corresponde, então, à percentagem de financiamento que é efetivamente concedida pelas instituições financeiras. A avaliação dos imóveis é, por norma, feita pelo banco, podendo, ou não, corresponder ao valor de mercado da habitação. A entrada inicial a pagar ao banco encontra-se diretamente relacionada com o loan-to-value, na medida em que este último irá ditar quanto é que o consumidor terá de pagar. Assim, imaginando que o loan-to-value é de 80%, o cliente deverá pagar 20%.
Quem pretende comprar casa sem entrada inicial – ou até se preferir dar algum montante inicialmente – tem de dar a habitação como garantia hipotecária, por norma. Isto significa que, em caso de incumprimento, o cliente corre o risco de perder a habitação para o banco e este, mais tarde, irá vendê-lo ou leiloá-lo para tentar recuperar parte ou a totalidade do investimento feito anteriormente.
O que são imóveis da banca com Credito Habitação 100% Financiamento?
Normalmente, e como referido acima os bancos oferecem esta solução de ter acesso a casas com 100% de financiamento se adquirir imóveis que pertençam ao portefólio da instituição. Por diversas razões, os bancos foram adquirindo vários imóveis, que vão tendo em carteira. Nesse sentido, e para procurarem rentabilizar esses ativos normalmente cedem condições atrativas a quem os procura adquirir.
Daí que, com frequência, se vejam estes imóveis com 100% de financiamento nas ofertas das diferentes entidades financeiras. Mas atenção: se, a título de exemplo, vir um destes imóveis pertencente, digamos, ao Santander, então só poderá aceder ao crédito habitação com 100% de financiamento no Santander. Outro banco, como é óbvio, não o fará.
Abaixo fica a listagem dos bancos que dispõem de portal online para a consulta de oportunidades de imóveis próprios com crédito habitação a 100%.
| Instituição | Link de Acesso |
|---|---|
| Bankinter | Ver imóveis do banco |
| BPI | Ver imóveis do banco |
| CGD | Ver imóveis do banco |
| Crédito Agrícola | Ver imóveis do banco |
| Millennium BCP | Ver imóveis do banco |
| Montepio | Ver imóveis do banco |
| Santander | Ver imóveis do banco |
| UCI | Ver imóveis do banco |
Qual o prazo máximo de um crédito à habitação?
Para além do LTV, existe outra característica que poderá ter grande impacto no financiamento e que, nesse sentido, é importante ter em consideração: o prazo e idade limite aplicáveis aos contratos de crédito habitação.
Conforme os dados acima, é possível verificar que o prazo máximo estipulado para os contratos de crédito à habitação está fixado nos 40 anos em todos os bancos. A única exceção a esta regra está na UCI, instituição que limita a 35 anos os seus empréstimos.
De notar que o Banco de Portugal pretende uma convergência gradual para uma maturidade média de 30 anos até ao final de 2022, pelo que é expectável que os bancos comecem a adaptar as suas condições a este tecto ao longo dos próximos meses.
Posso pedir um crédito pessoal para financiar a entrada inicial?
NÃO!! E é punível por lei. Se calhar até conhece alguém que já tenha feito precisamente isto.
A verdade é que é ilegal pedir um crédito que tenha o propósito de arcar com as despesas de uma entrada inicial, mesmo que não seja com a mesma entidade onde queira fazer o crédito habitação.
Digamos que é uma forma de “enganar” os bancos e, hoje, já é punível por lei. Portanto, se a casa que tem em vista não é um imóvel da banca, então não será mesmo possível um financiamento a 100%.
